Le marché de l'habitation au Québec - 1er semestre 2014 - Société d'habitation du Québec

Le marché de l'habitation au Québec.

Premier semestre de l’année 2014

Les mises en chantier

Légère remontée du marché résidentiel neuf au premier semestre 2014 après une baisse marquée en 2013

Au premier semestre de 2014 au Québec, les mises en chantier ont été légèrement en hausse de 3,5 % (soit un total de 17 801 unités)1  comparativement à la période équivalente en 2013. Une légère augmentation qui survient après que le rythme de nouvelles constructions au Québec ait reculé depuis quelques années, clôturant celle de 2013 sur une baisse significative de 20,3 %. En fait, la tendance baissière des mises en chantier ne s’est inversée (+11 %) qu’à partir du premier trimestre 2014 et elle est demeurée presque stable (-0,4 %) au second. Au final, l’embellie constatée sur le marché résidentiel neuf au Québec au cours du présent semestre est attribuable uniquement au rythme plus soutenu (+16,4 %) de la construction des logements collectifs, celui de la construction des maisons individuelles ayant reculé de 18,9 %.

Mises en chantier désaisonnalisées au Québec et dans le reste du Canada, du deuxième trimestre 2011 au deuxième trimestre 2014.

Les mises en chantier désaisonnalisées annualisées au deuxième trimestre 2014 dépassent légèrement celles du trimestre précédent pour s’établir à 39 603 unités (+1,8 %) contre 38 887 au premier trimestre. Malgré la hausse relative du rythme des mises en chantier observé au premier semestre de 2014 au Québec, le niveau global annuel pour 2014 devrait être comparable à celui de l’année dernière.

À l’instar du Québec, les mises en chantier dans le reste du Canada avaient aussi progressé au premier semestre  2014, mais à un rythme plus élevé (20,4 % soit 69 402 unités). Sur ce chapitre, les provinces de l’Atlantique étaient les seules à enregistrer un recul significatif (-38,9 %).

Les mises en chantier selon le marché visé

Les segments de la copropriété et du logement locatif au Québec avaient tous les deux progressé durant le premier semestre 2014. Une amélioration qui contraste avec la situation des habitations dédiées aux propriétaires-occupants dont le rythme de la construction avait plutôt reculé.

Le marché de la copropriété neuve au Québec a repris de la vigueur au premier semestre de 2014 après plusieurs semestres consécutifs de recul

Nombre de mises en chantier selon le marché visé, ensemble du Québec, premiers semestres de 2010 à 2014.

Après un repli amorcé depuis le deuxième semestre de 2012 et qui s’était accentué (-33,8 %) au deuxième semestre 2013, le nombre de mises en chantier visant la copropriété a renoué avec la croissance au cours de cette mi-année, atteignant +22,3 %. Malgré tout, la popularité de la copropriété au Québec se poursuit. En effet, depuis 2010, le nombre des mises en chantier de copropriétés s’est accru considérablement, le niveau annuel dépassant les 16 000 unités en 2012 (néanmoins, le nombre des unités mises en chantier est retombé exceptionnellement à 11 500 en 2013 à cause d’une offre excédentaire). Aussi, le poids de la copropriété par rapport au total réalisé au Québec a doublé depuis 2002 (15 %) pour frôler les 40 % au premier semestre 2014.

La situation du segment de la copropriété dans le reste du Canada est presque semblable à celle du Québec. Les mises en chantier concernant ce mode d’occupation de logement ont repris de la force (+14,5 %) au cours des six premiers mois de l’année 2014 dans le reste du Canada, à la suite de deux semestres consécutifs de replis en 2013. En outre, la copropriété étant un mode de propriété toujours aussi populaire dans le reste du Canada, près de 38 % des mises en chantier réalisées dans cette partie du pays sont des copropriétés, en comparaison à 38,4 % au Québec.

Légère augmentation du nombre de la construction des logements locatifs au premier semestre, mais la tendance générale est en berne sur le segment du marché

La construction des logements locatifs était en progression au Québec durant la première moitié de cette année. Au total, 3 169 habitations locatives étaient mises en chantier entre janvier et juin 2014, soit une augmentation de 5,7 %, comparativement à l’année passée durant laquelle les nouvelles constructions locatives étaient de 2 998 unités pour la même période.

L’évolution du segment locatif neuf au Québec a suivi une courbe descendante depuis plusieurs années. Et pourtant, de 2003 à 2008, les mises en chantier des logements locatifs avaient évolué de façon similaire à celles de la copropriété, leur nombre annuel avoisinant les 10 000 unités. Par contre, depuis 2009, les mises en chantier des logements locatifs ont décliné sans relâche pour se situer autour de 8 000 unités par an. Le poids des logements locatifs par rapport à la totalité des mises en chantier s’est toutefois maintenu sensiblement autour de 20 % en moyenne annuellement depuis ce temps.

Moins de nouvelles constructions d’habitations pour les propriétaires-occupants, comparativement à la même période l’année dernière

Le rythme de la construction des logements dédiés aux propriétaires-occupants a encore été en recul au cours du premier semestre. Le nombre de mises en chantier les concernant a atteint 7 456 unités, ce qui représente une baisse de 13,1 % comparativement à la période équivalente un an plus tôt. Cette baisse s’inscrit dans la continuité d’un mouvement de recul remontant à plusieurs années : alors que l’attrait de la copropriété au Québec est sans cesse grandissant depuis 2002, le poids des logements dédiés aux propriétaires-occupants par rapport à la totalité des réalisations au Québec a chuté de façon continue (65,6 % en 2002 contre 41,9 % au premier semestre 2014).

Les mises en chantier selon les régions administratives

Nombre de mises en chantier par 1000 habitants par région administratives, Québec, deuxième trimestre 2014.

Beaucoup de fluctuation du rythme de la construction dans les régions administratives

Au registre des mises en chantier par 1 000 habitants, deux régions administratives se sont distinguées en occupant les première et deuxième places au premier semestre 2014. Il s’agit des Laurentides, avec un ratio de 2,01, et du Saguenay-Lac-Saint-Jean, avec un ratio de 1,80 mise en chantier. Le bon score enregistré par les Laurentides pourrait être le résultat d’un nombre élevé (1 166 unités) des mises en chantier réalisées au deuxième trimestre de cette année. Pour la région, ce chiffre est un record (excepté le deuxième trimestre de 2010 avec 1 299 unités). Par contre, une régression importante de place est observée pour la région de l’Abitibi-Témiscamingue au premier semestre. En effet, après avoir occupé le premier rang à la fin de 2013 à 2,01, cette région a reculé au quatorzième rang avec un ratio de 0,61 mise en chantier durant le semestre actuel. Entre les deuxièmes trimestres de 2013 et 2014, il y a eu près de 45 % en moins de mises en chantier dans la région, ce qui équivaut à un manque à gagner de 72 unités. La région de Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine est l’une des régions où les mises en chantier par 1 000 habitants sont toujours faibles, ce qui est encore le cas pour ce semestre avec un ratio de 0,16.

Le marché de la revente

Une baisse plus modérée sur le marché de la revente dans l’ensemble du Québec

Au courant du premier semestre 2014, l’affaiblissement du marché de la revente québécois amorcé depuis le premier semestre 2012 a ralenti et semble en voie de se stabiliser. Le nombre de transactions a donc reculé pour s’établir à 40 326, soit une baisse de 4 % comparativement à la même période de l’année précédente. Il s’agit d’un mouvement de recul plutôt faible à la suite de la baisse de 12 % entre les premiers semestres de 2012 et 2013. Le marché semble donc tendre vers une stabilisation cette année si la tendance se maintient au second semestre.

Chacune des catégories de propriété suit la même tendance, les reventes de maisons unifamiliales ayant baissé de 4 %, celles de copropriétés de 5 % et celles de plex de 6 %. Dans chacun des cas, il s’agit bien d’un ralentissement de la baisse du nombre de reventes.
Le ralentissement de la baisse du marché de la revente peut s’expliquer par un marché de l’emploi toujours fragile au Québec au cours des derniers mois, le taux de chômage ayant légèrement augmenté au courant des deux derniers trimestres. Ces conditions difficiles qui retardent l’accession à un emploi stable chez les jeunes affectent par le fait même leur premier achat de logement qui se fait bien souvent sur le marché de la revente.

Marché de la revente de maisons unifamiliales et de copropriétés, ensemble du Québec, premiers semestres 2009 à 2014.

Le ralentissement de la baisse du marché de la revente peut s’expliquer par un marché de l’emploi toujours fragile au Québec au cours des derniers mois, le taux de chômage ayant légèrement augmenté au courant des deux derniers trimestres2.  Ces conditions difficiles qui retardent l’accession à un emploi stable chez les jeunes affectent par le fait même leur premier achat de logement qui se fait bien souvent sur le marché de la revente.

La baisse modérée de la revente observée pour l’ensemble du Québec contraste pourtant avec la situation au plan régional où un début de relance du marché de la revente s’était amorcé dans les régions métropolitaines de recensement (RMR), au premier semestre.

Amorce de relance du marché de la revente dans la majorité des RMR

Dans l’ensemble des régions métropolitaines de recensement (RMR), après avoir connu une forte baisse au premier semestre 2013 (-27 %), la situation semble reprendre tranquillement ayant connu une augmentation de 12 % au premier semestre 2014. Le premier semestre fut particulièrement difficile sur le marché de la revente dans la RMR de Gatineau, où l’on constate un recul de 13 % du nombre de ventes, alors qu’au contraire à Trois-Rivières, le marché connaissait une hausse de 17 % de ventes, comparativement au premier semestre de 2013.

Malgré tout, le marché québécois de la revente demeure assez équilibré entre les acheteurs et les vendeurs, vu la faible variation (0,9 %) du prix moyen des logements existants pour les mois de janvier à juin 2014.

Le prix des logements existants

Une hausse moins importante du prix des logements

La hausse du prix médian des logements a considérablement ralenti au courant du premier semestre 2014 au Québec, au point même d’être nulle pour les copropriétés durant le second trimestre. Le prix médian demeure donc à 215 000 $ sur ce marché pour l’ensemble du Québec. Comparativement, le prix médian des maisons unifamiliales a augmenté de 0,7 % et celui des plex de 2,4 %. Cette faible hausse des prix s’explique, entre autres, par un nombre de ventes en légère baisse simultanément à un nombre d’inscriptions en hausse. Le marché tend donc à favoriser les acheteurs qui pourront profiter de plus de choix à meilleur prix.

En général, les prix sont demeurés assez stables dans les différentes RMR, particulièrement dans l’unifamilial. Il y a toutefois eu de plus grandes variations dans le marché de la copropriété et du plex. Ainsi, les prix ont reculé de 11 % dans la RMR de Trois-Rivières au niveau de la copropriété, alors qu’ils avançaient de 6 % et 7 % dans les RMR de Gatineau et Sherbrooke. La chute du prix des copropriétés à Trois-Rivières contraste avec la forte hausse qu’a connue ce marché dans le prix du plex atteignant 21 %. Certaines agglomérations ont également connu une variation considérable des prix médians pour l’unifamilial. C’est le cas de Mont-Tremblant (11 %), Saint-Sauveur (11 %), Sept-Îles (13 %) et Thetford Mines (11 %), où les marchés ont clairement pris une tendance favorable aux vendeurs.

Le taux d’inoccupation

Taux d'inoccupation dans les centres urbains, ensemble du Canada et du Québec, avril 2007 à 2014.

Taux d’inoccupation reflétant un marché locatif équilibré entre locateurs et locataires

Le marché locatif québécois, dans son ensemble, est demeuré équilibré en avril 2014, alors que le taux d’inoccupation atteignait 2,9 %. Le marché québécois se retrouve donc au même seuil que celui de l’ensemble du Canada pour les centres urbains de 10 000 habitants et plus.

On retrouve toutefois quelques différences parmi les différentes RMR et agglomérations québécoises. Le marché locatif est effectivement plus serré dans la RMR de Québec avec un taux d’inoccupation de 1,8 %, alors que les RMR de Gatineau, Saguenay et Sherbrooke sont définitivement plus à l’avantage du locataire, avec des taux respectifs de 5,8 %, 4,1 % et 4,7 %. Il est également à noter que, malgré une certaine amélioration, la situation demeure tendue dans les centres de l’Abitibi-Témiscamingue et l’agglomération de Sept-Îles, rejoints par Marieville comme centre ayant un marché nettement en faveur des propriétaires.

La livraison de logements communautaires et abordables

Davantage de logements abordables et communautaires livrés par la SHQ

Grâce à ses différents programmes, la Société d’habitation du Québec a livré en tout, 545 logements communautaires et abordables au premier semestre 2014. Ce chiffre représente 17,3 % des 3 155 logements locatifs et coopératifs qui ont été construits au Québec au cours de la période équivalente.

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1 Source: SCHL, Bulletin mensuel d'information sur le logement, tableaux A1-3, A6-1, C4 (données cumulatives et semestrielles); SCHL, Bulletin mensuel d'information sur le logement, tableaux C3 (données trimestrielles) A1-1 et A6-1;  SCHL, Statistique du logement au Canada, tableaux 10, 14 et 16.
2 stat.gouv.qc.ca/statistiques/travail-remuneration/population-active-chomage/statistiques-regionales/ra_taux_trim.htm
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