Le marché de l'habitation au Québec - juin 2012 - Société d'habitation du Québec

Le marché de l'habitation au Québec.

Marché de l'habitation en 2011 : baisse modérée

Les mises en chantier au Québec et au Canada

Mises en chantier, Québec et reste du Canada, de 2001 à 2011, en milliers.
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement, Bulletin mensuel d’information sur le logement, calcul de la Société d’habitation du Québec.

Bien qu’inférieur de 6 % à celui de 2010, le nombre de mises en chantier au Québec en 2011 (48 388) est comparable à celui observé au cours des années antérieures à la récession de 2009. Il est aussi largement supérieur à la croissance annuelle moyenne du nombre de ménages observée au cours des 5 dernières années, soit 41 9331. Le nombre de mises en chantier suit une tendance modérée à la baisse depuis le sommet atteint en 2004. Cet atterrissage en douceur semble s’être poursuivi en 2011, à la suite des soubresauts de 2009 et de 2010. Les faibles taux hypothécaires sont les principaux facteurs qui continuent à alimenter le marché de l’habitation au Québec2.


Dans le reste du Canada, la reprise amorcée en 2010 s’est poursuivie en 2011 avec une hausse de 5 % des mises en chantier par rapport à l’année précédente. Ce gain est essentiellement attribuable à la vigueur dans les secteurs de la copropriété et du logement locatif de l’Ontario, alors que les mises en chantier ont diminué en 2011 dans la plupart des autres provinces. Contrairement au Québec, dans le reste du Canada les mises en chantier restent encore nettement sous leur niveau d’avant la récession de 2009.

Les conditions économiques ont été plus favorables dans l’ensemble du Canada comparativement au Québec l’an dernier. La croissance économique de la province a été de 1,6 % au cours des trois premiers trimestres de 2011 comparativement à 2,4 % pour l’ensemble du Canada. Le nombre d’emplois a augmenté de 1,6 % au Canada comparativement à 1,0 % au Québec. Avec 38 000 emplois supplémentaires en moyenne pendant l’année, le Québec a créé la moitié moins d’emplois en 2011 qu’en 2010 et, surtout, la situation du marché de l’emploi s’est détériorée en cours d’année. En outre, l’avoir des ménages et leur pouvoir d’achat ont diminué l’an dernier, en raison de la correction boursière survenue à l’été et de la progression de l’indice des prix à la consommation de 3 %, la hausse la plus élevée en 20 ans3 au Québec. Cela s’est reflété dans le niveau de confiance des ménages, qui est à son plus bas depuis l’été 20094, de même que sur la proportion des ménages qui considèrent le contexte comme propice pour procéder à un achat important telle une propriété5.

Part des logements en copropriété dans les nouvelles constructions, Québec et reste du Canada, de 2002 à 2011.
Part des logements en copropriété dans les nouvelles constructions, Québec et reste du Canada, de 2002 à 2011.

Les mises en chantier selon le marché visé

Les nouvelles constructions de logements en copropriété ont été considérables en 2011. Elles se sont établies à plus de 16 000 comparativement à une moyenne annuelle d’environ 10 000 depuis le début des années 2000. Elles représentent le tiers des mises en chantier au Québec de 2011 et leur importance est maintenant comparable à celle du reste du Canada.

Indice de croissance (2006 = 100) des mises en chantier selon le marché visé, ensemble des RMR, de 2006 à 2011.
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement, Bulletin mensuel d’information sur le logement, calcul de la Société d’habitation du Québec.
Indice de croissance (2006 = 100) des mises en chantier dans les centres urbains de 10 000 à 99 999 habitants selon le marché visé, de 2006 à 2011.
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement, Bulletin mensuel d’information sur le logement, calcul de la Société d’habitation du Québec.


Les mises en chantier dans les centres urbains

La forte croissance des nouvelles constructions de copropriétés s’est faite au détriment du logement locatif et de la propriété individuelle, du moins dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec. La majorité des copropriétés en 2011 ont d’ailleurs été mises en chantier dans les grandes régions de Montréal, de Québec et de Gatineau.

Les plus petits centres urbains se caractérisent également par une croissance importante du nombre de nouvelles copropriétés. En outre, les mises en chantier de logements locatifs et de propriétés individuelles y demeurent au-dessus de leur niveau de 2006, ce qui n’est pas le cas dans les RMR.

Les taux d’inoccupation sont toujours très bas dans plusieurs petits marchés, ce qui contribue à stimuler la construction de logements locatifs. Par ailleurs, les prix des maisons sont généralement plus faibles dans les plus petits marchés, ce qui stimule la construction de maisons.

Variations annuelles de 2010 à 2011 des mises en chantier selon les régions administratives du Québec (en pourcentage).
Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement, Bulletin mensuel d’information sur le logement, calcul de la Société d’habitation du Québec.

Les mises en chantier dans les régions administratives

 

Les mises en chantier ont augmenté en 2011 dans seulement cinq régions administratives. C’est le cas de l’Abitibi-Témiscamingue, qui a connu une croissance très élevée principalement en raison du début de la construction de deux résidences pour personnes âgées à Val-d’Or. À l’opposé, les mises en chantier ont chuté considérablement en 2011 dans la région de la Côte Nord après avoir connu un niveau exceptionnellement élevé en 2010, là aussi attribuable à la mise en chantier d’un complexe pour personnes âgées (à Baie-Comeau).

La maintien de l’engouement pour la copropriété et une hausse des mises en chantier de logements locatifs dans la ville de Montréal expliquent la bonne performance de l’activité du secteur des résidences neuves dans la région. Dans le Bas-Saint-Laurent, les gains proviennent essentiellement de 476 nouvelles mises en chantier locatives, soit 248 de plus qu’en 2010. Plus de 300 de ces logements font partie de deux tours au centre-ville de Rimouski. Les constructions érigées en 2010 et en 2011 ont fort probablement contribué à la hausse du taux d’inoccupation à Rimouski, qui est passé de 1,2 % à 2,3 % de 2010 à 2011.

Le déclin du marché en Mauricie s’explique par une diminution substantielle du nombre de logements locatifs construits à Trois-Rivières en 2011 par rapport à l’année précédente. Rappelons toutefois que plusieurs nouvelles constructions locatives destinées aux aînés avaient vu le jour en 2010 dans cette municipalité. Tous les types de marchés visés ont connu une baisse dans le Centre-du-Québec, mais c’est surtout le secteur locatif qui en a fait les frais. Encore une fois, 2010 a été une excellente année pour la nouvelle construction dans cette région, de sorte que le nombre de mises en chantier en 2011 est comparable à la moyenne des dix dernières années.

Dans la région de la Capitale-Nationale, le fait marquant est une diminution considérable des mises en chantier locatives, qui sont passées de 930 en 2010 à 144 en 2011 dans la ville de Québec. Une baisse, moins marquée, a également été observée dans les secteurs de la copropriété et de la propriété individuelle. Notons que le nombre important de mises en chantier de logements locatifs à Québec en 2010 n’est possiblement pas étranger à la hausse du taux d’inoccupation dans la RMR de Québec en 2011.

Enfin, le nombre de mises en chantier dans la région de la Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine ne cesse de diminuer depuis 2009. Mentionnons toutefois que le niveau de mises en chantier en 2011 se compare avantageusement à la moyenne des dix dernières années.

Ventes résidentielles totales sur le marché d'occasion, Québec et reste du Canada, de 1995 à 2011, en milliers.
Source : Conference Board of Canada, Relevé des statistiques SIA, calcul de la Société d’habitation du Québec.
Indice de croissance (2006 = 100) des ventes et des prix des unifamiliales et des copropriétés sur le marché d'occasion, de 2006 à 2011.
Source : Fédération des chambres immobilières du Québec, Carrefour statistiques MLS, calcul de la Société d’habitation du Québec.

Le marché de la revente

Les ventes de logements existants progressent de façon beaucoup plus modeste depuis 2008. Elles ont même diminué en 2011. Il s’agit seulement de la deuxième baisse annuelle observée au cours des dix dernières années. L’élément encourageant est que l’année 2011 s’est terminée avec une série de sept hausses mensuelles consécutives des ventes6. L’Abitibi Témiscamingue s’est démarquée des autres régions du Québec tant au chapitre des ventes que de la progression des prix, principalement en raison de la situation à Rouyn-Noranda. Les ventes ont progressé de 15 % dans cette agglomération et les prix de 19 %, et ce, dans un contexte où la disponibilité des logements locatifs est quasi nulle et où la région attire bon nombre de travailleurs de l’industrie des mines d’or et de métaux7.

Ailleurs au Canada, le marché de la revente ne semble pas en voie de recouvrer les niveaux de ventes d’avant la récession de 2009, malgré une hausse de celles-ci de 3,4 % en 2011.

Au Québec, la copropriété est le seul marché qui a connu un gain en 2011 (+ 1 %), alors que les ventes de maisons unifamiliales ont baissé de 4 % et celles des plex de 9 %. La croissance des ventes de copropriétés est supérieure à celle de maisons unifamiliales depuis plusieurs années. Même si l’écart se rétrécit, on compte encore trois fois plus de ventes de maisons unifamiliales que de copropriétés. Les ventes de copropriétés se concentrent principalement dans la RMR de Montréal, qui enregistre les trois quarts des transactions concernant ce type de logement.

Le marché de la revente au Québec a maintenant atteint le niveau d’équilibre, c’est-à-dire que les vendeurs ne sont plus maîtres du rapport de force dans les négociations. Cela se traduit par un ralentissement dans la progression des prix. Les ménages désireux d’acheter un logement pourraient ainsi favoriser le marché existant plutôt que celui du neuf. À 4,7 %, la croissance annuelle des prix en 2011 est la plus faible en 10 ans, mise à part l’année de la récession, en 2009 (4,4 %). À titre comparatif, la croissance annuelle moyenne des prix des 10 dernières années a été de 8,5 % au Québec.

En 2011, le prix de vente moyen de l’ensemble des logements vendus au Québec (261 422 $) est demeuré nettement inférieur à celui observé au Canada (361 525 $). Ailleurs au Canada, ce prix a atteint 556 646 $ en Colombie-Britannique et 364 267 $ en Ontario.


La livraison de logements communautaires
et abordables

En 2011, 1 591 logements neufs ont été livrés dans le cadre des programmes de la Société d’habitation du Québec. Ces logements représentent 18 % des 8 791 logements locatifs et coopératifs qui ont été construits sur le territoire québécois en 2011.

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1. Source : Statistique Canada, recensements de 2006 et de 2011, calculs de la Société d’habitation du Québec. ^
2. Source : Desjardins, Études économiques, Indice de l’habitation Desjardins, novembre 2011.^
3. Les principaux responsables sont la hausse d’un point de pourcentage de la TVQ,
l’augmentation de la taxe sur l’essence d’un cent le litre et la poussée du prix de l’essence de 20 % de 2010 à 2011.^
4. Source : Desjardins, Indice précurseur Desjardins, septembre 2011.^
5. Source : Fédération des chambres immobilières du Québec, Nouvelles économiques, janvier 2012.^
6. Fédération des chambres immobilières du Québec, Le Baromètre MLS du marché résidentiel, 4e trimestre de 2011.^
7. Fédération des chambres immobilières du Québec, Le Baromètre MLS du marché résidentiel, 3e trimestre de 2011.^
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