Le marché de l'habitation au Québec - juin 2014 - Société d'habitation du Québec

Le marché de l'habitation au Québec.

Bilan 2013

Les mises en chantier au Québec et au Canada

Mises en chantier désaisonnalisées au Québec et dans le reste du Canada, du quatrième trimestre 2010 au quatrième trimestre 2013.
Source : SCHL, bulletin mensuel d'information sur le logement, tableaux B3-1 et B3-2

La tendance à la baisse des mises en chantier se poursuit avec une importante chute observée de fin 2012 à mi-2013

Le quatrième trimestre 2013 a mis en évidence une baisse de 13 % pour les mises en chantier dans l’ensemble du Québec. Un total de 10 661 logements a été mis en chantier, comparativement à 12 201 l’année précédente à la même période. Toutefois, les mises en chantier de logements locatifs ont progressé de 60 % pour le même trimestre.

En 2013, les mises en chantier résidentielles dans l’ensemble du Québec (centres urbains et régions rurales) ont décliné de 20 %. Nous avons dénombré au total 37 760 habitations en construction, comparativement à 47 366 en 2012. Il s’agit là d’un troisième recul annuel consécutif des mises en construction résidentielles au Québec. Celui de cette année s’avère toutefois le plus prononcé : -20 % en 2013 (- 5,8 % en 2011 et -2,1 % en 2012).

Ailleurs au Canada, la situation observée est aussi à la baisse, mais plus modérément. Les mises en chantier se sont établies à 150 167 cette année, marquant ainsi un recul de 10 % en regard de l’année 2012. Excepté la région des Prairies qui a connu une légère amélioration dans le domaine (+2,3 %), la plupart des grandes régions du reste du canada ont connu une baisse. L’Ontario et l’Atlantique ont eu une variation sensiblement comparable à celle du Québec, soit -20 % et -19 %, respectivement. La Colombie-Britannique, en revanche, est en très légère
chute (- 1,5 %).

La baisse en 2013 des mises en chantier passant en-dessous de 40 000 logements, indique un ajustement de l’offre des logements à la demande fondamentale, après plusieurs années de hausse de nouvelles constructions côtoyant les 50 000 unités par an. La construction résidentielle tendant à suivre l’évolution de la formation nette des ménages au fil du temps, nous avons constaté un ajustement des mises en chantier au nombre de ménages créés annuellement au Québec (voir Graphique 2).

Mises en chantier et moyenne annuelle de la formation nette de ménage, Québec, 2003 à 2013.
Sources : mises en chantier = SCHL, Bulletin mensuel d’information sur le logement; formation nette de ménage = Statistique Canada, recensements (2001 et 2006) et Enquête nationale sur les ménages (2011) et Institut de la statistique du Québec.

Depuis le début des années 2000, les mises en chantier ont été en moyenne supérieures à la demande fondamentale des logements. Parmi les facteurs expliquant l’offre excessive de logements durant cette période, il y a eu un mouvement de rattrapage dû au fait que les mises en chantier ont été, en moyenne, inférieures à la demande dans les années 1990. Il y a eu aussi une création d’emplois soutenue et des taux d’intérêts hypothécaires favorables et enfin, il y a eu l’éclosion du marché de la copropriété.

Le ralentissement actuel du marché de la construction neuve trouve son explication dans une conjonction de facteurs. En dépit des taux d’intérêts hypothécaires toujours favorables, l’offre de logements neufs excède maintenant la demande.

La situation est particulièrement remarquable en ce qui concerne le marché de la copropriété dans la région métropolitaine de recensement de Montréal où nous trouvions en décembre 2013, plus de 2 000 copropriétés neuves achevées, mais non écoulées sur le marché. À cela s’ajoutent près de 15 000 copropriétés en construction au Québec lors du quatrième trimestre de 2013.

Aussi, une faible création d’emploi à temps plein en 2013 a contribué à la réduction de la demande de nouveaux logements. Enfin, la législation limitant la période d’amortissement à 25 ans pourrait également avoir eu un effet néfaste sur la demande, surtout pour les premiers acheteurs.

Le nombre de logements mis en chantier au Québec a certes diminué de façon importante en 2013, mais l’activité résidentielle affiche maintenant un niveau plus conforme avec la demande fondamentale.

Nombre de mises en chantier selon le marché visé, ensemble du Québec, 2003 à 2013.
Source : SCHL, bulletin mensuel d'information sur le logement, tableau C4; calculs SHQ (données cumulatives)

Les mises en chantier selon le marché visé

Le portrait en 2013 des mises en chantier de logements est contrasté quand il est dressé en fonction de la vocation du marché: le secteur locatif a progressé, alors que la copropriété et les propriétés individuelles ont baissé.

Les mises en chantier de logements locatifs, dans l’ensemble du Québec, se sont accrues de 11 % en 2013, comparativement à 2012. Il s’agit de la première progression dans ce créneau après deux années successives de décroissance (-18 % en 2011 et -5,9 % en 2012). L’embelli observé dans le segment locatif est attribuable aux centres urbains de moyenne et de petite tailles qui ont progressé respectivement de 18 % et 28 %. Parmi les centres urbains de petites tailles, les localités de Granby (+19 %) et Saint-Jean-sur-Richelieu (+61 %) se sont distinguées par leurs bons résultats.

À l’inverse, les nouvelles constructions en copropriété ont reculé (-29 %) dans l’ensemble du Québec, comparativement à l’année précédente. La baisse ainsi constatée dénote un ajustement de l’offre à la demande dans ce segment de marché résidentiel, alors qu’un nombre important de copropriétés neuves achevées ne trouvent pas preneur.

Qu’à cela ne tienne, avec 11 584 copropriétés mises en chantier en 2013, le poids de ce type résidentiel est notoire (31 %) en regard du total des mises en chantier au Québec. Il s’inscrit comme une alternative aux maisons individuelles dont la popularité régresse, par ailleurs.

En dépit de la baisse tendancielle du nombre de propriétaires occupants (par rapport au total des mises en chantier) qui est passé de 65, 6 % en 2002 à 46,3 % en 2013 au Québec, le nombre de ceux-ci demeure encore significatif, atteignant un total de 17 468 en 2013.

Nombre de mises en chantier par 1000 habitants par région administrative, Québec, 2013.
Source : SCHL, Bulletin mensuel d'information sur le logement, 2013; Institut de la statistique du Québec, population au 1er juillet 2013 (site Web); répartition géographique et calculs faits par la SHQ

Les mises en chantier selon les régions administratives

Parmi les régions administratives affichant un nombre élevé de mises en chantier par 1 000 habitants en 2013, l’Abitibi-Témiscamingue est arrivée en tête avec un ratio de 2,01 logements. Au quatrième trimestre 2013, il a été recensé au total 297 mises en chantier dans la région, soit une augmentation spectaculaire de 494 %, comparativement à la même période en 2012. Ce regain d’activités résidentielles dans la région arrive comme une réponse à une situation du marché locatif où de faibles taux d’inoccupation globale frôlant les 0 % sont affichés, de façon persistante, par la région depuis quelques années (0,4 % en 2010, 0,2 % en 2011, 0,3 % en 2012 et 0,4 % en 2013).

La performance de l’Abitibi-Témiscamingue est suivie par celle des régions de l’Estrie (1,77), de l’Outaouais (1,65), des Laurentides (1,62), de la Capitale-Nationale (1,44), de la Mauricie (1,35), de Laval (1,31) et de la Montérégie (1,19). Le nombre de mises en chantier par 1 000 habitants qui a été réalisé dans chacune de ces huit régions est situé au-dessus de celui de la province de Québec (1,14) pour la même période. En considérant le même ratio, les régions de Chaudière Appalaches (0,73), de la Gaspésie-Îles-de-La-Madeleine (0,49) et de la Côte-Nord (0,13) ont été les moins performantes en 2013.

Le marché de la revente

Le marché de la revente dans l’ensemble du Québec a ralenti en 2013. Selon les chiffres de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), 71 261 transactions résidentielles ont été effectuées cette année, soit 8 % de moins par rapport à l’année dernière. Les trois catégories de résidences ont été touchées cette année par ce recul à l’échelle provinciale, mais c’est l’unifamiliale (-7 %) qui a le moins souffert de la baisse comparativement à la copropriété (-10 %) et aux plex (-9 %). Quant aux prix, ils sont restés presque stables.

En ce qui concerne le marché des logements neufs, la législation limitant la période d’amortissement à 25 ans au lieu de 30 ans pourrait également avoir eu un effet néfaste sur la demande des maisons existantes en 2013, surtout pour les premiers acheteurs.

Somme toute, la tendance est vers un marché de la revente plus équilibré alors que celui de la copropriété, en particulier, est devenu même favorable aux acheteurs.

Prix médian au quatrième trimestre des maisons unifamiliales et des copropriétés, ensemble du Québec, 2009 à 2013.
Source : Fédération des chambres immobilières du Québec, le Baromètre MLS du marché résidentiel

Les prix des logements existants au Québec en 2013

Des prix plus stables pour l’unifamiliale et la copropriété

Avec les hausses successives (sur trois années consécutives) de l’offre de maisons existantes et le ralentissement des ventes, la progression des prix de ventes résidentielles a été, somme toute, modérée dans l’ensemble du Québec. Le prix médian d’une maison unifamiliale dans la province s’est accru légèrement de 2,3 % au quatrième trimestre de 2013 atteignant 225 000 $, comparativement à 220 000 $ en 2012 à la même période. La hausse a été néanmoins de 6,2 %, en ce qui concerne les plex (2 à 5 logements) dont le prix médian a été de 355 888 $ pour la même période. C’est le marché de la copropriété qui a été le plus favorable à l’acheteur avec une infime progression de 0,2 % au quatrième trimestre de 2013, soit 217 500 $.

Les prix médians des résidences ont été plus variables selon les sous-marchés. Nous avons ainsi noté au quatrième trimestre 2013, un accroissement non négligeable du prix médian dans les RMR de Québec (11,0 %) et de Montréal (5,0 %) en ce qui concerne les plex. Les RMR de Gatineau (-5,0 %) et de Sherbrooke (-6,1 %) ont par contre connu une baisse des prix médian des plex pour la même période de l’année. La hausse des prix médian a été aussi remarquable pour l’agglomération d’Alma (5 %) et celle de Saint-Hyacinthe (6 %) dans la catégorie unifamiliale.

Taux d'inoccupation dans les centres urbains, ensemble du Canada et du Québec et RMR du Québec, octobre, 2003 à 2013.
Source : SCHL, Rapports sur le marché locatif (faits saillants-Québec et Canada) 2013.

Les taux d’inoccupation des logements locatifs

En octobre 2013 au Québec, le taux d’inoccupation des logements d’initiative privée est resté relativement stable comparativement à 2012 à la même période. Il est passé de 3,0 % à 3,1 % dans les centres urbains de 10 000 habitants et plus. La situation au Québec est semblable à celle du marché locatif du Canada avec un taux d’inoccupation de 2,9 % en octobre 2013.

L’analyse du marché locatif en fonction des RMR révèle néanmoins des disparités. Les régions de Gatineau, de Sherbrooke et de Trois-Rivières sont celles qui ont affiché en 2013 des taux d’inoccupation élevés : 5,1 %, 5,3 % et 5,1 %, respectivement. Elles sont suivies par Montréal et Saguenay qui ont chacune un taux d’inoccupation de 2,8 %. La région de Québec a enregistré un taux de 2,3 % qui est le plus faible des grands centres du Québec. Parmi les régions administratives, l’Abitibi-Témiscamingue a affiché un faible taux d’inoccupation de 0,4 %.

Livraison de logements communautaires et abordables

En 2013 au Québec, il y a eu au total 2 600 logements neufs qui ont été livrés dans le cadre des programmes de la Société d’habitation du Québec (SHQ). Ces logements représentent 31 % des 8 415 logements locatifs et coopératifs qui ont été construits sur le territoire de la province au cours de cette même période.

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