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2014Mars, vol. 19, n° 1

Le centre de services : un partenaire important

Les centres de services (CS) ont développé l’expertise nécessaire pour bien accompagner les organismes dans le choix des interventions à privilégier en fonction de l’état du parc de logements et des règles à respecter lors des différentes étapes des travaux.

La grande majorité des organismes confie la réalisation de leur plan pluriannuel d’intervention (PPI), ainsi que la réalisation et le suivi des travaux à leur CS.

Déjà en 2012, plus de 70 % des organismes confiaient la réalisation de leur PPI à leur CS et près de 80 % des budgets RAM ont été coordonnés par ces derniers.

Lors de la tournée régionale 2013 des conseillers en gestion, la Société d’habitation du Québec (SHQ) a annoncé certains changements quant au recours au panier de services de base des centres de services (CS), qui entreront en vigueur au même moment que le budget RAM 2014.

Ainsi, à la faveur de la mise en place d’un nouveau module PPI dans le BSI.net, la SHQ a demandé à tous les offices de confier à leur CS la préparation et la transmission de leur demande de budget RAM.

En collaboration avec chacun des organismes avec lesquels il travaille, le CS est à même de documenter la demande de budget RAM à partir des constats du bilan de santé des immeubles (BSI).

L’autonomie décisionnelle des conseils d’administration des organismes demeure, de sorte que chaque office est responsable de faire approuver sa demande de budget RAM par son conseil d’administration.

En raison de la complexité de plus en plus grande des nouvelles règles, directives et obligations reliées à la gestion des contrats, les offices doivent également recourir à leur CS pour tous les travaux nécessitant un appel d’offres public.

Dans certains cas, en raison d’un volume important de travaux ou devant leur complexité, la SHQ pourra exiger d’un organisme qu’il ait recours aux services de son CS. Dans un contexte de mise en commun des ressources et de renforcement des compétences, le CS représente un partenaire indispensable tant pour les organismes que pour la SHQ.

Modifications relatives à l’application du loyer protégé

Des modifications ont été apportées aux directives de la SHQ. Vous trouverez ces modifications dans le Manuel de gestion du logement social (chapitre B, section 1, sujet 6, p. 2 et 4).

À compter du 1er mars 2014, voici l’interprétation à retenir concernant l’application du loyer protégé :

Seul l'occupant 1 peut demander un loyer protégé. Ce dernier peut être activé lorsque l'un des occupants (occupant 1 ou occupant 2) a des revenus de travail, des allocations d'aide à l'emploi ou les deux. En outre, pour qu'un loyer protégé  soit accordé, l'occupant qui a de tels revenus ne peut recevoir de prestations en vertu de la Loi sur la sécurité de la vieillesse.

L’application du loyer protégé, calculé selon les règles qui précèdent, ne peut excéder une période de trois baux consécutifs suivant la date à laquelle la demande a pris effet. Ces périodes sont généralement de 12 mois chacune. Toutefois, dans le cas d’un nouveau locataire dont le premier bail est de moins de 12 mois, les règles relatives au calcul du loyer protégé s’appliquent pour les quatre périodes de baux consécutifs calculées à partir de la date où la demande a pris effet. Une fois la protection du loyer protégé activée, cette dernière est valide pour trois baux consécutifs. Ainsi, il n’est pas possible de perdre son admissibilité au loyer protégé lors de cette période. Le bénéficiaire pourrait donc ne plus avoir de revenu de travail ou d’allocation d’aide à l’emploi, ou recevoir une pension de vieillesse et un supplément de revenu garanti, et tout de même profiter d’un loyer protégé.

Par contre, une fois la protection activée, si l’un des occupants subit une baisse de revenus, l’occupant 1 peut demander une réduction de loyer, conformément aux articles 20 et 21 du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique. Durant les mois où une réduction de loyer est accordée, le ménage conserve son admissibilité au loyer protégé. Toutefois, la période de trois baux consécutifs continue de s’écouler. Le loyer protégé sera de nouveau appliqué lorsque les revenus du ménage redeviendront suffisants, et ce, pour la durée restante de la période de trois baux.

Augmentation de loyer

Conformément au Programme de supplément au loyer (PSL), la hausse maximale de loyer qui peut être accordée à la demande des propriétaires privés pour l’année 2014 est établie à partir des variations moyennes suivantes, estimées par la Régie du logement :

  • 0,8 % pour les logements non chauffés;
  • 1,1 % pour les logements chauffés à l’électricité;
  • 1,1 % pour les logements chauffés au gaz;
  • 0,6 % pour les logements chauffés au mazout.

Rappelons que ces augmentations n’ont pas à être accordées automatiquement. Vous devez préalablement avoir en main la liste indiquant le montant du loyer de tous les logements de l’immeuble concerné.

Lorsqu’une hausse de loyer est accordée, il faut s’assurer que le loyer des logements subventionnés ne s’avère pas plus élevé que celui des logements non subventionnés comparables. Lorsque vous faites ces calculs, il est utile de tenir compte du coût des logements dans le secteur.

Par ailleurs, il faut rappeler que les ententes conclues entre les offices d’habitation et les propriétaires privés dans le cadre du PSL permettent d’accorder une augmentation de loyer supérieure à celles mentionnées dans le présent article. Une majoration de taxes ou des travaux majeurs peuvent justifier cette augmentation. Le taux doit cependant être fixé selon la méthode utilisée par la Régie du logement.

Advenant que le propriétaire exige une augmentation de loyer supérieure au taux recommandé par la Régie du logement, vous pouvez valider ce taux à l’aide des factures appropriées en utilisant le formulaire « Calcul 2014 – Comment s’entendre sur le loyer », disponible sur le site Web de la Régie du logement au www.rdl.gouv.qc.ca Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.. La version interactive de ce formulaire est aussi disponible sur le site de la Régie du logement.

C’est au moyen de ce formulaire que l’ajustement du loyer pour l’année 2014 peut être automatiquement calculé, conformément au Règlement sur les critères de fixation de loyer.

Si l’organisme utilise le mode de calcul décrit au paragraphe précédent, nous vous demandons d’en informer la SHQ en inscrivant une mention à ce sujet dans l’annexe D.

Dans le cas des organismes qui acheminent l’annexe D par voie électronique, veuillez préciser par courriel les numéros des logements touchés et conserver au dossier les calculs relatifs à la fixation du loyer.

Projet pilote de mesure du taux de radon en Gaspésie

La SHQ, avec la collaboration de l’Institut national de santé publique du Québec et de la Direction de santé publique de l’Agence de la santé et des services sociaux de la Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine, lance un projet pilote de mesure du taux de radon dans 145 immeubles de logements sociaux situés dans la région de la Gaspésie. Le projet vise des immeubles subventionnés par les programmes de logement à but non lucratif public.

Une mesure préventive

Le dépistage du radon est une mesure de prévention. Au Québec, les concentrations de ce gaz dans le sol varient énormément d’un endroit à l’autre. Ainsi, deux bâtiments similaires situés à proximité l’un de l’autre pourraient présenter des concentrations en radon totalement différentes. Le seul véritable moyen de savoir si ce gaz est présent dans un bâtiment est de le mesurer. Le projet pilote sera mené en Gaspésie, car les études qui y ont été faites indiquent qu’il s’agit d’une région où le potentiel d’émissions de radon est élevé.

Phases de déploiement du projet pilote

La première phase est celle au cours de laquelle on mesure, à l’aide de dosimètres, le taux de radon dans les immeubles. Cette phase a débuté à la fin du mois de janvier 2014. L’analyse des résultats par un laboratoire spécialisé et la compilation des données, qui permettra de prioriser les interventions, auront lieu à l’été 2014. Si les résultats dépassent les normes acceptables permises, les travaux d’atténuation pourront débuter dès le printemps 2015.

Le radon : une menace silencieuse

Le radon est un gaz radioactif incolore, inodore et insipide, présent de façon naturelle dans le sol. Libéré dans l’atmosphère, il ne représente aucun danger. C’est en s’infiltrant dans les habitations et en s’y concentrant qu’il devient problématique. Puisque le radon est plus lourd que l’air, il a tendance à s’accumuler au sous-sol en s’introduisant par les planchers, les fissures dans la dalle de béton ou dans les murs de fondation, les puisards ou les vides sanitaires. Le manque de circulation d’air à ces endroits peut alors favoriser une concentration élevée de radon, ce qui présente un risque pour la santé.

Mentionnons que Santé Canada a établi une ligne directrice qui spécifie que la concentration moyenne annuelle acceptable de radon dans l’air intérieur ne doit pas dépasser les 200 becquerels par mètre cube (Bq/m3). Au-delà de cette concentration, Santé Canada recommande de prendre des mesures correctives afin de porter la teneur en radon au plus bas niveau qu’on puisse raisonnablement atteindre.

Gestion sécuritaire de l’amiante

Dans la foulée des nouvelles dispositions réglementaires sur la gestion sécuritaire de l’amiante intégrées au Code de sécurité pour les travaux de construction, la SHQ est à achever la mise en place des étapes requises pour vérifier la présence d’amiante dans tous les immeubles de son parc concernés par les dispositions, laquelle se fera par l’entremise des bilans de santé des immeubles (BSI).

La SHQ informera prochainement les centres de services de ces ajouts au BSI et des actions à prévoir.

De plus amples renseignements sur les nouvelles dispositions réglementaires sont disponibles sur le site de la CSST Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre..

La sécurité des aînés dans le parc de logements sociaux et communautaires

La tragédie survenue à L’Isle-Verte soulève, à juste titre, des inquiétudes dans la population en général en ce qui a trait à la sécurité des aînés. La SHQ poursuit activement ses discussions avec les différents ministères concernés afin d’évaluer les possibilités de rehausser les exigences en sécurité incendie dans les bâtiments hébergeant des aînés. D’ici là, elle demande à ses partenaires de bonifier leurs plans de mesures d’urgence et de se conformer au Code de sécurité. Voici donc un survol des exigences en matière de sécurité des aînés dans le parc de logements sociaux et communautaires, de même que de l’information sur quelques outils pratiques pour vous familiariser avec ce sujet et améliorer vos interventions.

AccèsLogis Québec

Depuis 2004, la SHQ exige que tous les immeubles destinés à loger des personnes âgées en légère perte d’autonomie (volet II) soient munis d’un système de gicleurs conforme, même si la réglementation en vigueur ne l’exige pas systématiquement. Lorsqu’il n’y a pas de réseau d’aqueduc, des mesures doivent être prises afin de fournir aux résidents un niveau de sécurité équivalent, en conformité avec le Code de construction du Québec. Le guide de construction du programme AccèsLogis Québec prévoit aussi l’installation d’un système d’alarme-incendie dans tous les bâtiments, et ce, même si le Code du bâtiment du Québec ne l’exige pas. Le système d’alarme-incendie doit être relié au service local de protection contre l’incendie, à un poste central indépendant ou à une centrale de surveillance privée. De plus, ce système doit tenir compte de la condition physique de la clientèle. Par exemple, pour une clientèle malentendante, des avertisseurs visuels supplémentaires doivent être installés.

Habitation à loyer modique (HLM)

Dans le Manuel de gestion du logement social (287 Ko), la SHQ a prévu une section sur la sécurité et la prévention dans les immeubles. Des mesures obligatoires, telles que la réalisation d’un plan d’urgence, s’y trouvent. En effet, que ce soit pour se conformer au Code de sécurité ou à la réglementation municipale, l’organisme se doit de préparer un plan d’urgence adapté à sa clientèle (familles, personnes âgées ou personnes âgées en perte d’autonomie). Rappelons également qu’en vertu du Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique de la SHQ, le locateur doit vérifier, à l’aide d’un questionnaire prévu à cet effet (120 Ko), si le demandeur est en mesure d’assurer, de façon autonome ou avec l’aide d’un soutien extérieur ou d’un proche aidant, la satisfaction de ses besoins essentiels. La notion d’autonomie est fondée notamment sur la capacité de la personne (seule ou avec l’aide d’un proche aidant ou d’une aide à la mobilité) à évacuer son logement et son immeuble, à déclencher l’alarme-incendie et à se rendre dans l’aire de refuge désignée (ex. : cage d’escalier, balcon).

Des outils pour vous aider

Lors de la mise à jour de vos plans de mesures d’urgence, bonifiez votre planification en consultant le guide pratique La prévention des incendies et l’évacuation des résidences hébergeant des personnes âgées Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre., préparé par le ministère de la Sécurité publique, ainsi que son complément. Ce guide, rédigé à l’intention des exploitants de résidences pour personnes âgées, est une excellente source d’inspiration pour les gestionnaires d’un établissement dont la clientèle est à mobilité réduite.

Il est aussi suggéré de vous familiariser avec le Code de sécurité qui s’adresse aux propriétaires, aux gestionnaires et aux usagers de bâtiments. Pour ce faire, nous vous invitons à effectuer le Parcours personnalisé sur le chapitre bâtiment du Code de sécurité Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. qui se trouve sur le site Web de la Régie du bâtiment.

De plus, surveillez nos prochaines publications dans l’Espace partenaires de notre site Web! Un document d’information à l’intention des gestionnaires du parc HLM portant sur la sécurité incendie devrait paraître en cours d’année. D’ici là, informez-vous sur les avertisseurs de fumée en consultant la fiche d’information technique qui traite du sujet. Vous en apprendrez davantage sur leur installation et leur remplacement ainsi que sur les obligations des propriétaires et des locataires à cet égard.

Séances d’information à l’intention des exploitants de résidences pour aînés

La Régie du bâtiment du Québec (RBQ) organise des séances d’information à l’intention des propriétaires et des exploitants de résidences pour aînés afin de leur expliquer les obligations auxquelles ils sont tenus en vertu du Code de sécurité (chapitres Bâtiment, Plomberie, Ascenseurs et autres appareils de levage) et de les accompagner dans la mise en application de celles-ci.

Ces séances s’adressent donc aux résidences certifiées (ou qui pourraient le devenir) en vertu du Règlement sur les conditions d’obtention d’un certificat de conformité et les normes d’exploitation d’une résidence pour aînés. Les exigences du Code de sécurité sont plus élevées pour ces résidences, c’est pourquoi les séances porteront plus particulièrement sur celles-ci.

Ce type d’établissement est soumis à de nouvelles obligations, notamment depuis l’entrée en vigueur du chapitre Bâtiment du Code de sécurité le 18 mars 2013.

Au total, 23 rencontres sont prévues dans toutes les régions du Québec du 10 au 27 mars 2014. Vous trouverez ci-dessous une liste indiquant la date et le lieu de chacune des séances.

Les propriétaires et les exploitants de résidences pour aînés n’ont pas à confirmer leur présence. Ils n’ont qu’à se présenter aux rencontres. Pour plus de renseignements sur celles-ci, nous vous invitons à consulter le communiqué de presse de la RBQ Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre..

Il est également possible de télécharger le guide Résidences privées pour aînés : vos obligations à l’adresse www.rbq.gouv.qc.ca/securite Cet hyperlien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.. Ce guide détaille les obligations que les exploitants de ces résidences sont tenus de respecter.