Le parc de copropriétés divises au Québec compte environ 329 000 unités, soit 12 % de l’ensemble des habitations. Selon l’Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec, l’âge moyen des copropriétés divises est de 29 ans. Le parc se fait donc vieillissant, ce qui entraîne des travaux d’entretien, de rénovation et de mise aux normes. Ce contexte constitue un enjeu majeur pour les copropriétaires.

Le Projet de loi n^o 16 (2019, chapitre 28) : Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Régie du logement, la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législativesconcernant le domaine municipal, a été adopté le 5 décembre 2019 à l’Assemblée nationale, puis sanctionné le 11 décembre.

Cette loi contient des mesures visant à préserver ce type d’habitation, à en améliorer le fonctionnement et à protéger davantage les vendeurs et les acheteurs d’unités neuves ou existantes. 

Certaines dispositions sont en vigueur depuis le 10 janvier 2020. D’autres seront en vigueur, d’ici un à trois ans, lorsque des règlements du gouvernement du Québec auront été adoptés.

Informez-vous dès maintenant afin de bien vous y préparer.

Mesures en vigueur depuis le 10 janvier 2020

Plans et devis

• Les promoteurs doivent fournir les certificats de localisation ainsi que tous les plans et devis disponibles, dont ceux liés aux modifications substantielles apportées à l’immeuble, au syndicat d’une copropriété divise.

Acompte versé par les acheteurs

• Des dispositions sont prévues afin d’assurer la protection des acomptes versés par les acheteurs résidentiels aux promoteurs et aux constructeurs de copropriétés divises.
• Une autre disposition oblige les promoteurs et les constructeurs de copropriétés divises à remettre l’acompte aux acheteurs résidentiels lorsque leur unité de copropriété n’aura pas été livrée à la date convenue.
• Celle-ci peut référer à un moment précis ou à une période de temps pouvant s’échelonner sur quelques mois, par exemple, l’automne 2020. La date convenue correspondra alors à la dernière journée de l’automne. Une clause dans le contrat préliminaire peut aussi prévoir que cette date puisse être modifiée à la suite d’un imprévu, si les parties sont d’accord.

Gouvernance

• Le conseil d’administration doit informer les copropriétaires de ses décisions dans un délai de 30 jours. 
• Il doit également consulter l’assemblée des copropriétaires avant d’établir une cotisation spéciale ou d’hypothéquer les créances du syndicat.
• Dans des cas exceptionnels, le tribunal pourra modifier une décision du conseil d’administration. 
• Un copropriétaire qui n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes depuis plus de trois mois ne peut plus faire partie du conseil d’administration.

Mesures qui devraient entrer en vigueur en 2023

Fonds de prévoyance

• Dans le cas où un promoteur a le contrôle de la copropriété, les sommes à verser par les copropriétaires au fonds de prévoyance devront correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble, jusqu’à ce que le promoteur obtienne une étude sur ce fonds.
• Tous les cinq ans, le conseil d’administration d’une copropriété devra faire effectuer une étude afin d’évaluer les sommes à verser dans son fonds de prévoyance. Les contributions annuelles des copropriétaires à ce fonds devront être fixées sur la base des recommandations de cette étude. 
• Toute étude devra être réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement du Québec. Celui-ci désignera notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à la réaliser. Des travaux sont en cours afin de déterminer ces normes.

Carnet d’entretien

• Le conseil d’administration d’une copropriété sera obligé de tenir un carnet d’entretien et de le faire réviser périodiquement. Des délais seront déterminés par règlement du gouvernement du Québec en la matière.
• La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien ainsi que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser seront déterminés par un règlement du gouvernement du Québec.

Foire aux questions

1. Est-ce que les dispositions sur l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien sont présentement en vigueur?

Non. Elles seront en vigueur lorsqu’un règlement du gouvernement du Québec aura été adopté, soit en 2023, selon les prévisions actuelles. 

2. À partir de quand l’obtention d’une étude sur le fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien sera-t-elle obligatoire?

Elle sera obligatoire à compter du jour suivant les trois premières années d’entrée en vigueur du règlement du gouvernement du Québec en la matière. S’il est adopté en 2023 comme prévu, les documents seront donc exigés à compter de 2026.

C’est le conseil d’administration de la copropriété divise qui devra obtenir ces documents. Cependant, cette obligation incombera au promoteur s’il détient le contrôle sur le syndicat au moment de l’entrée en vigueur du règlement du gouvernement du Québec ou s’il vient tout juste de le perdre. Lorsque le règlement sera adopté, de l’information sera diffusée par la Société d’habitation du Québec.

3. Quels ordres professionnels seront responsables de la réalisation des études sur le fonds de prévoyance?

Ils seront déterminés dans un règlement du gouvernement du Québec qui devrait être adopté en 2023.

4. Pour combien d’années l’étude sur le fonds de prévoyance sera-t-elle valide?

Pour cinq ans. Après cette période, le conseil d’administration d’une copropriété divise devra faire effectuer une nouvelle étude afin d’évaluer les sommes à verser dans son fonds de prévoyance, en fonction de l’évolution de l’état du bâtiment.

5. Est-ce que le conseil d’administration ou l’assemblée des copropriétaires pourront refuser de faire réaliser l’étude sur le fonds de prévoyance et de tenir un carnet d’entretien?

Non. Cette démarche sera obligatoire pour tous. Le conseil d’administration sera responsable d’obtenir une étude sur le fonds de prévoyance. Il sera aussi chargé de fixer les sommes qui devront y être versées par les copropriétaires, notamment sur la base des recommandations qui seront formulées dans l’étude.

Aussi, il devra obtenir un carnet d’entretien et le tenir à jour de façon à ce que les copropriétaires et les futurs acheteurs soient en mesure de connaître les travaux requis sur le bâtiment à court et à long termes. Ainsi, ils pourront mieux déterminer si le fonds de prévoyance sera suffisant pour les réaliser ou s’ils risquent de payer des cotisations spéciales. 

6. Quels acomptes versés par les acheteurs résidentiels aux promoteurs ou aux constructeurs de copropriétés divises sont visés par la nouvelle mesure de protection? 

Les acomptes pour l’achat d’une unité résidentielle d’une copropriété divise doivent être protégés si le contrat préliminaire a été conclu à compter du 10 janvier 2020, date d’entrée en vigueur de la Loi.

7. Les acomptes versés par les acheteurs résidentiels aux promoteurs ou aux constructeurs de copropriétés divises peuvent-ils actuellement être déposés dans un compte en fidéicommis afin d’être protégés? 

Non. Actuellement, les acomptes qui doivent être protégés peuvent l’être par un plan de garantie, une assurance ou un cautionnement. Un acompte pourra également être protégé dans un compte en fidéicommis lorsqu’un règlement du gouvernement du Québec sera adopté en cette matière, probablement en 2024. 
 
8. Quand précisément les promoteurs seront-ils obligés de remettre l’acompte aux acheteurs résidentiels dans le cas où leur unité de copropriété n’aura pas été livrée à temps? 

Ils devront leur remettre cet acompte lorsqu’une unité de copropriété n’aura pas été livrée à la date convenue dans le contrat préliminaire. Celle-ci peut référer à un moment précis ou à une période de temps pouvant s’échelonner sur quelques mois, par exemple, l’automne 2020. La date convenue correspondra alors à la dernière journée de l’automne.

Une clause dans le contrat préliminaire peut aussi prévoir que cette date puisse être modifiée à la suite d’un imprévu, si les parties sont d’accord.